Covid-19时期的商业租金:判例法现状(续和终) ?)
在2021年3月发表的前一篇文章中, 我们回顾了通过的例外法律规定,并回顾了判例法, 在卫生危机期间支付商业租金.
自那时以来,作出了新的决定,其中最重要的如下:. 判例法存在分歧, 因此,我们必须等待上诉法院的立场,特别是最高法院的立场.
拉罗谢尔法院,2021年3月23日,n°20/02428
在本案中,承租人在一家商业画廊从事服装租借活动.
在大流行期间对租金责任提出质疑, 投保人提出了几项法律抗辩, 包括不执行(《菠菜台子集合》第1219条)和销毁租赁物(《菠菜台子集合》第1722条)的例外情况.
如果第一个请求被驳回, 然而,法院维持了第二项判决,理由是销毁租用的物品.
关于不履行义务的抗辩和据称出租人未能履行其交付义务 原讼法庭驳回了这一抗辩,并指出: “当出租人不能再履行其义务时,即构成违反供应义务。, 因为出租人, 享受商业场所»法院认为,这种不履行义务的性质并不明显 “如果承租人因其他非出租人原因而无法进入房地,. 上述规定并不要求承租人保证租赁场所的供应和其经营活动的监管框架的稳定性。”.
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关于所谓的毁坏租赁物品: : 根据《菠菜台子集合》第1722条,
“如果在租赁期间, 由于意外情况,租来的东西被完全销毁了, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, 投保人可以, 视情况而定, 要求或降低价格, 或者租约的终止. 在这两种情况下,都不需要赔偿。”.
本案, 在此基础上, 法院认为,2020年3月16日至5月11日期间的租金不应支付,理由是《菠菜台子集合》第1722条“ 可适用, 没有任何物质变质, 如果承租人不可能享受该财产,则, 按照它的目的使用它 ». 它特别指出: 命令停止经营的行政决定是否在法律上等同于租用物的损失?” et que “这种损失可能是部分的,因为关闭是暂时的”.
图卢兹法院,2021年7月1日,n°21/02415
体育场馆的承租人提出了几项法律抗辩, 其中,法院在此也保留了对租用物品的销毁.
法院的裁决如下:
- qu’il est “把租来的东西完全理解为物理的、物质的. 在商业租赁的情况下,租赁的东西是出于商业目的. 因此,可以根据它的目的和目的地来评估它。”,
- que “由于在租用的处所进行的活动的性质,行政决定禁止公众进入租用的处所,全部或部分禁止商业活动。, 可以被分析为租赁物品的损失吗. 如果禁令是暂时的,这种损失可能是部分的。”
- que « 由于行政决定禁止人员自由流动,从而禁止人们去商店,这一集水区的消失或大幅减少, 可以分析为租赁物品的部分损失吗 »
据此, 保留因租赁物损失而提出的抗辩, le Tribunal considère que les loyers de la période de fermeture des locaux ne sont pas dus ; le preneur n’ayant perçu aucun revenu au cours de ces dernières.
杜埃上诉法院2021年12月16日
在这里,法院认为
2020年3月15日至2020年5月10日, X公司不能, 在实施上述措施时, 根据租赁场所的基本用途使用租赁场所, 也就是说,在那里接待他的客户(…). Dès lors, 在有关期间,它无法按照商定的目的使用租用的场所,这一事实构成了该物品的部分损失,证明它是合理的, 在此期间, 免除支付租金, 出租人没有过错是无效的……”.
与拉罗谢尔和图卢兹法院的判决一致, 因此,法院似乎赞同一项重要的考虑, 也就是说,租赁物品的损失不仅仅是房屋的物理破坏.
Ainsi donc, 《菠菜台子集合》第1722条不仅限于租赁物的“物质损失”,而且还延伸到承租人无法按照其预期目的享受或使用租赁物的“法律损失”。.
巴黎上诉法院pole 1 Ch 3, 2021年9月29日, 第21/00544号(根据临时法官的判决)
一名食堂承租人未能就有关租金债务的解决条款的付款命令作出裁决ème 包括2020年季度, 是由出租人指定的,目的是确保取得解决条款,并获得承租人的驱逐.
法院注意到付款命令的案件没有在规定的时间内得到解决, 声明投保人
« 有充分的理由依赖, 为了阻止决议条款的实施, 2020年3月25日第2020-316号法令和同日第2020-306号法令的规定, 由2020年4月15日第2020-427号法令修订, 谁中止了命令和执行行为的效力, 2020年6月10日支付命令(2)中提到的租金ème 这些文本规定的2020年3月12日健康危机开始后,支付命令是在法律保护期间发布的.
据此, 收购解决条款面临严重挑战, 法院驳回了临时救济法官对承租人的判决.
关于租赁物品的损失, 也被投保人引用, 法院认为,在《菠菜台子集合》第1722条的意义范围内, 部分损失 “在任何情况下都能理解,大大减少了该物品的使用”.
在这样做的时候,它认为投保人 “在关闭期间,他显然遭受了租赁物品的部分损失,因为他既不能完全享受它,也不能按照它的目的使用它。” ; mais qu’il s’agit d’une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher
巴黎法院,2021年10月28日n°16/13087
一位在美发、美容、香水行业经营基金的企业家要求做出判断:
- 流行Covid-19并关闭措施和政府所采取的遏制是构成不可抗力事件 ;
- 影响商业租赁已经暂停对2020年第二季度 ;
- 在其他情况下, 监管和立法措施,特别是, 2020年3月15日和16日的法令和宣布卫生紧急状态的法律, 是王子的事实, 因为它们导致专制关闭 投保人的设立;
- 在更附属的基础上, 监管和立法措施,特别是, 2020年3月15日和16日的法令和宣布卫生紧急状态的法律, 导致租来的东西丢失,
- 据此, 判断,承租人不欠扶养津贴的任何债务,并占领之下,对出租人的租赁3月15日至2020年5月11日 ;
- 在无限附属的基础上, 给接受者, 24个月的期限来支付任何可能分配给出租人的款项.
投保人的所有索赔都被驳回了.
出租人未能履行其提供货物的义务 根据法院的说法,如果根据《菠菜台子集合》第1719条 出租人有义务将租赁物交付给承租人,并在租赁期间让承租人安静地使用。” ; cet article « 在这方面,必须指出的是,根据《菠菜台子集合》第92条第3款(c)项规定的例外情况,出租人没有义务向承租人保证租赁场所的供应和其经营活动的监管框架的稳定性。”.
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关于不可抗力: 原讼法庭驳回了这一抗辩,认为
« 对未履行款项负有合同义务的债务人不能以不可抗力为由免除该义务。 ».
关于王子的事实 :在私法中, 亲王是历来是指« 一公共当局的决定,导致损害的合同情况和财政平衡, 在民事诉讼中, 可能构成不可抗力的情况. 在本案中,法院驳回了这一抗辩,理由是
« 王子的事实, 不超过不可抗力, 在这方面,必须指出的是,在第一个问题中,国家法院基本上是在问,第一个问题是否可以解释为,在第一个问题中,国家法院基本上是在问 ».
关于所谓的毁坏租赁物品: 拉开这个方法因为法庭无法利用到租用场地,由承租人因卫生紧急状态下的行政措施是租用的场所进行的经济活动的性质和非出租事物本身, 它甚至没有被完全摧毁, 无论是部分.
关于付款期限的要求 根据《菠菜台子集合》第1343-5条, 根据这一点,法官可以, 考虑到债务人的情况和债权人的需要, 延期或交错, 在两年的期限内, 到期款项的支付(不包括《菠菜台子集合》第145-41条的签注,在这种情况下不适用,因为没有发出与解决条款有关的付款命令), 法院驳回了投保人提出的延迟付款的要求,理由是投保人支付的唯一部分, 即由其会计师出具的关于其在2020年3月16日至2020年5月11日期间无收入的证明,对应于第一次遏制, 是否不足以使原讼法庭具体评估他目前的个人情况,以及他是否有能力遵守他所要求的付款计划的条款.
巴黎法院,2022年1月20日n°20/06670
在这种情况下, 一名面包房/茶室/餐饮承租人援引若干法律手段,对其在封闭和行政关闭期间支付租金和收费的义务提出异议, 其中包括:租赁物的销毁(民法典第1722条), 不可抗力(民法典第1218条), 不执行的例外(民法典第1219条), 出租人诚信履行义务的失败(民法典第1104条).
关于销毁租用物品的抗辩 法院驳回了这一请求. 他认为,由于在卫生紧急情况下采取的行政措施,承租人无法经营租用的房地,这是由于在租用的房地内进行的活动的性质,而不是由于租用的物品本身。.
这些是承租人的经济活动,由于行政措施而不能在租用的房地内进行, 但是,不能利用房地并不是租赁物本身的结果, 它甚至没有被完全摧毁, 无论是部分.
关于不可抗力,法院指出:
« 这是一项合同义务, 债务人公司不能以不可抗力为由免除任何付款。, 不可预测和不可克服的 ",而投保人" 在获得某些国家援助的情况下,母公司是否满足了2020年的现金需求 “而他” 没有产生经认证的会计项目来证明 » qu’il « 在财务上实际上无法履行其各种合同义务 ».
不执行的例外,原讼法庭指出,投保人的活动并非如此
« 受行政禁令影响, 由于2020年3月14日的法令规定了与抗击Covid-19病毒传播有关的各种措施,并没有禁止公众欢迎M类场所,即零售商店,特别是面包零售商店, 在专门商店经营的糕点和糖果 » ; et que « 租赁公司有, 能够将其设备和货物储存在租赁的地方, 也可以去那里准备外卖,因为租约允许这样做 [相关] 向餐饮机构开放这一设施, 在第一次封锁期间,它已经获得了面包零售的营业许可, 糕点和糖果».
关于出租人未能真诚履行其义务的抗辩, 法院认为,承租人不能依靠其出租人恶意执行租约,因为
“它没有提议修改执行该合同的程序,而是要求完全取消所有租金和收费,或者, 降低第二产业的租金和收费, 2020年第四季度, 2021年第一和第二季度 ».
最后,法院注意到
« 在健康危机期间的特殊情况下, 在这方面,应当指出的是,根据《菠菜台子集合》第85条第3款的规定,缔约各方必须确定在这种情况下是否有必要调整履行其各自义务的程序。, “这一义务是善意履行协议义务的一部分,但并不授权一方单方面不履行其承诺,也不构成承租人免除支付仍需支付的租金的理由。. 如果不遵守,除了使合同双方承担可能的责任外,没有其他制裁。. »
巴黎上诉法院2022年1月20日第21/11811号(根据巴黎法院临时法官的判决)
在本案中,一家剧院的承租人自2020年3月以来一直没有支付租金, 剧院的活动因大流行而暂停.
关于不可抗力 : 法院裁定:
“根据《菠菜台子集合》第1218条, 不可抗力是指债务人无法控制的事件,在订立合同时无法合理预见,其影响也无法通过适当措施避免,妨碍债务人履行其义务的事件。. 不可抗力的特点是发生债务人以外的事件, 不可预测和不可抗拒, 这样就不可能履行义务. 然而,支付一笔钱的义务总是可以执行的, 如有必要,强制, 债务人的资产. Elle n’est, par nature, pas impossible ; elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse ».
不执行的反对意见, 以及民法典第1719条规定的适用: 法院指出,在本案中,“出租人继续向承租人提供租用的处所”, 谁没有声称其未能履行其提供房地和设备的义务, de travaux, 维修或支付费用. 剧院的行政关闭, 为防治这一流行病而采取的立法和监管措施, 这也不是出租人的过错, 就其本身而言, 继续履行其发行义务, 更不用说那些不打算接待公众的出租场所了. »
Enfin, 法院认为,出租人提出了分期偿还债务的建议, 然后打算保留减损的租约结束日期
“不能认为出租人未能履行其善意重新谈判的义务, ce, 即使承租人已经停止履行他自己的义务 ».
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